房地产去库存已结束 楼市巨轮正全面转向

化解房地产库存，促进行业平稳健康发展，是社会各界持续关注和研究的热点之一。2015年12月，中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为2016年经济工作五大任务之一。自此，房地产库存成为社会各界高度关注的问题。

 从某种意义上来看，去库存的走向才是真正意义上的楼市风向标。

停止“去库存”第一枪打响

 自今年以来，去库存这三个字放佛凭空消失，在上半年国家几次重要的政治、经济工作会议上都没有再听过到任何关于房地产去库存的声音。

 8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局发布《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》通知，提出把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，拟采取多项措施调控房价，稳定房地产市场。通知明确，全面停止房地产去库存调控措施，成为这一轮房地产调控中首个喊出“停止去库存”的城市。4天后的8月28日，长春市政府率先取消了货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。而值得注意的是，在4年前的6月下旬，内蒙古呼和浩特也正是全国首个取消执行3年之久的楼市限购政策的城市，为楼市去库存拉开了序幕。

 2017年以来，呼和浩特市的房价一路上涨。2018年7月呼和浩特新建商品住宅销售价格指数环比上涨2.4%，同比上涨11.8%。2016年以来，按照国家相关政策，呼和浩特市开展房地产去库存工作，住房土地供应量相对较少，按土地部门提供数据显示全市近三年的住房土地供应不足2000亩，造成近两年上市销售房源较少；并且呼和浩特市实施棚户区三年改造，共安置30311户，完成征拆面积606万平方米，按照“先安置、后征拆”的原则，约95%的棚户区改造实施了货币化补偿安置，进一步释放了市场购买力，因此造成去年以来呼和浩特市房价上涨较快。同时引进人才计划、资本和劳动力向城市转移导致需求市场较大，改善性住房和刚需购房比例逐步升高；市场上全装修比例房源由原来的15%提高到30%，以及城市教育、医疗、交通等公共服务资源和配套设施的完善，也是导致房价上涨的因素。

房地产供需结构逆转

 上海市房产经济学会会长沈正超认为，库存问题是房地产理论研究需要关注的重要问题，其本质是供需关系问题。

 一组关于住宅新开工与销售面积的数据，能深刻反映中国房地产基本面情况，也就是房地产这个总盘子的供需情况。

图片来源：米筐投资

我们从上图的数据能够明显看到：2011-2014年与2015-2017年的开工销售比数据形成了鲜明的对比。2011-2014年房地产库存快速堆积，房子盖的多而买的却很少，这也是当年房地产去库存的原因。而今年1-5月，住宅新开工面积5.3亿平米，而住宅商品房的销售面积却为4.9亿平米，这是一个非常大的变化，这反映了2018年中国房地产一改过去三年住宅销售面积大于新开工面积的基本面。

 换句话说，中国住宅在2018年开始，从供需结构上开始发生了巨大的逆转！

 2014年前后，我国一些三四线城市库存量过大，很多城市陆续推出了去库存措施。随着政策的持续推进，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市去库存任务已经基本完成。因此，在这些城市全面停止房地产去库存十分必要。

 中原地产首席分析师张大伟认为，放眼全国房地产市场，一些城市房价出现不同程度的上涨，主要原因是供应量不足，因此目前已经到了补充库存的时候，这些城市应适当扩大供给，平抑房价上涨趋势。

土地流拍佐证楼市转向

 除了去库存的逐步终结，最近楼市的另外一个变化就是流拍、流拍、再流拍！土地流拍已经成为楼市转向的最佳佐证。

 负责土地管理的国土资源局在往年一向是弥漫着无声的硝烟，但在今年那里却是一片祥和。上海流拍、杭州撤销出让、太原黄金地块无人问津、厦门地价更是腰斩……

 从一线到二线，从北方到南方，土地流拍已然成为了家常便饭。据数据显示，2018年前7个月，全国土地流拍数量高达796宗，其中一线城市流拍13宗，二线城市流拍154宗，三四线城市合计流拍629宗。如果再算上8月份各地的流拍数据，今年已有800多宗土地流拍。另外，值得注意的是今年的土地流拍已经频频刷新了过往记录，一线城市刷新了2012年以来土地流拍的新纪录；而今年800宗的土地流拍总数，更是刷新了2014年以来的历史峰值，翻了两倍有余。要知道，在2014年，土地流拍也不过为345宗。

 土地流拍，既是市场降温的体现，也是楼市转向的信号弹。

 这波大规模的土地流拍，很大程度上再于房企负债过高，在基于利润的考虑下，无疑会更加谨慎，但地方政府依旧按老模式卖地，宁可流拍，也要不断提高土地拍卖底价。

“去库存”新思路

日前，部分国有房企代表表示，“去库存”的问题可以和存量房、存量用地等政策管理积极挂钩。换言之，对于部分库存规模比较大的房源，除了关注“去化”的概念，其实还可以考虑“转性”的概念。如果这方面实现了政策的衔接和打通，那么“去库存”的问题就会变得比较容易解决。例如，当前全国各大城市正在积极推进租赁市场的改革，对于此类租赁市场来说，也可以关注房地产的库存问题。针对新房建造周期时间相对长、存量物业改造周期相对短的特点，可将此类过剩房源收储后进行改造，形成更多的租赁住房房源。

另一方面，近年来在棚改货币化安置的大潮下，三四线城市房价也水涨船高。在因城施策的政策下，2017年房地产去库存的政策重点是三四线城市，不少三四线城市房价出现大幅度上涨，受此影响，刺激了这些城市的土地市场繁荣，2017年三四线城市的土地出让面积增加了两倍多。

棚改货币化安置曾被视为房地产去库存比较行之有效的方式之一。恒大研究院副院长、首席房地产分析员夏磊指出，2016年至2017年，三四线城市通过棚改货币化去库存，不少城市库存持续降低，甚至其中一些城市出现了房价上涨压力较大的情况，棚改货币化安置在这些城市即将完成去库存的历史使命。

住建部有关负责人也指出，商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。去年8月份，住建部等6部委也曾经发文明确，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币安置比例，更多采取新建安置房的方式。

中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立6月底曾撰文表示，2014年前后房地产市场持续低迷，棚改的实物安置改为货币化安置可以起到刺激市场需求的作用。但房地产市场的特点决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计，不宜长期使用。从当前的形势看，部分城市的房价涨幅过大，房地产去库存政策的负面影响开始显现，包括棚改货币化在内的房地产去库存政策应该逐步退出。

-转自新玻网